Steuerliche Aspekte der Immobilienfinanzierung – was lässt sich absetzen?

Sie planen die Finanzierung Ihrer Immobilie in Dresden oder Umgebung und fragen sich, welche Kosten Sie steuerlich geltend machen können? Dieser Ratgeber von Loewen Immobilien beleuchtet die wesentlichen steuerlichen Aspekte der Immobilienfinanzierung und erklärt Ihnen präzise, welche Ausgaben Sie in Ihrer Steuererklärung absetzen können, um Ihre finanzielle Belastung zu optimieren. Dies ist für Immobilieneigentümer und angehende Käufer unerlässlich, um das volle Potenzial steuerlicher Vorteile auszuschöpfen.

Zinsen als Werbungskosten absetzen

Ein zentraler Punkt bei der steuerlichen Absetzbarkeit im Rahmen der Immobilienfinanzierung sind die zu zahlenden Kreditzinsen. Diese stellen in den meisten Fällen Werbungskosten dar, sofern die Immobilie zur Einkunftserzielung genutzt wird. Das bedeutet, wenn Sie die Immobilie vermieten, können Sie die darauf entfallenden Zinszahlungen von Ihrem zu versteuernden Einkommen abziehen. Dies mindert Ihre Steuerlast erheblich und ist ein wichtiger Faktor bei der Kalkulation der Rentabilität einer vermieteten Immobilie.

Wichtig zu wissen:

• Die Zinsen müssen im jeweiligen Steuerjahr angefallen sein und auch tatsächlich bezahlt worden sein.
• Es ist unerheblich, ob es sich um einen Annuitätenkredit, einen endfälligen Kredit oder eine andere Finanzierungsform handelt. Solange die Zinsen für die Finanzierung eines Einkunftsobjekts gezahlt werden, sind sie grundsätzlich abzugsfähig.
• Bei selbstgenutztem Wohneigentum sind die Zinsen für das Finanzierungsdarlehen in der Regel nicht mehr steuerlich absetzbar. Diese Regelung galt früher für Eigenheime, wurde aber mit der Zeit reformiert.
• Bei einer gemischt genutzten Immobilie (z.B. ein Mehrfamilienhaus, bei dem Sie eine Wohnung selbst bewohnen und die anderen vermieten) müssen die Zinsen entsprechend der Nutzungsanteile aufgeteilt werden. Nur der auf die Vermietung entfallende Teil ist absetzbar.

Instandhaltungs- und Modernisierungskosten

Neben den Zinsen können auch weitere Kosten im Zusammenhang mit der Immobilienfinanzierung steuerlich relevant sein. Hierzu zählen insbesondere Kosten für die Instandhaltung und Modernisierung. Wenn Sie eine vermietete Immobilie instand halten oder modernisieren, um deren Wert und Vermietbarkeit zu erhalten oder zu steigern, können diese Ausgaben ebenfalls als Werbungskosten angesetzt werden.

Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwand und anschaffungsnaher Herstellungskosten:

• Erhaltungsaufwand: Dies sind Kosten, die notwendig sind, um die Immobilie in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Dazu gehören beispielsweise Reparaturen, Malerarbeiten, Austausch defekter Teile oder die Erneuerung der Heizungsanlage. Diese Kosten können in der Regel sofort im Jahr ihrer Entstehung steuerlich geltend gemacht werden.
• Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Hierbei handelt es sich um Aufwendungen, die innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb der Immobilie anfallen und über 15 % der Anschaffungskosten der Immobilie übersteigen (ohne Grund und Boden). In diesem Fall werden die Kosten nicht sofort, sondern über die Nutzungsdauer der Immobilie mittels Abschreibungen (AfA) verteilt geltend gemacht. Dies ist wichtig zu beachten, um die steuerliche Abzugsfähigkeit korrekt zu handhaben.

Abschreibungen (AfA) als weitere steuerliche Vorteil

Die Gebäudeabschreibung, auch bekannt als AfA (Absetzung für Abnutzung), ist ein weiterer wesentlicher Bestandteil der steuerlichen Absetzbarkeit bei Immobilien. Sie ermöglicht es Ihnen, einen Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Immobilie über deren Nutzungsdauer verteilt steuerlich geltend zu machen. Dies reduziert Ihr zu versteuerndes Einkommen und somit Ihre Steuerlast.

Wie funktioniert die AfA?

• Die Höhe der AfA richtet sich nach der Nutzungsdauer des Gebäudes. Für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 1925 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare AfA in der Regel 2 % pro Jahr über 50 Jahre. Für ältere Gebäude oder gewerblich genutzte Immobilien können abweichende AfA-Sätze gelten.
• Die Bemessungsgrundlage für die AfA ist der Wert des Gebäudes, nicht der des Grundstücks. Der Wert des Grundstücks ist nicht abschreibungsfähig.
• Bei Neubauten können zusätzlich zum Gebäude auch die Kosten für Außenanlagen und ggf. bestimmte Modernisierungsmaßnahmen, die den Wert des Gebäudes steigern, abgeschrieben werden.

Verwaltungskosten und Nebenkosten

Bei vermieteten Immobilien können auch Verwaltungskosten und bestimmte Nebenkosten steuerlich geltend gemacht werden. Diese Kosten fallen im Zusammenhang mit der Verwaltung und Vermietung der Immobilie an und mindern ebenfalls das zu versteuernde Einkommen.

Beispiele für absetzbare Verwaltungskosten und Nebenkosten:

• Verwaltungskosten: Honorare für Hausverwaltungen, Kosten für Mietvertragsgestaltung, Kosten für die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen, Beiträge zu Eigentümerversammlungen (sofern auf die vermieteten Einheiten entfallend).
• Reisekosten: Wenn Sie beruflich bedingt zu Ihrer vermieteten Immobilie reisen müssen (z.B. zur Wohnungsübergabe, für Reparaturen), können die dabei anfallenden Reisekosten (Kilometerpauschale, Bahntickets etc.) als Werbungskosten abgesetzt werden.
• Rechts- und Beratungskosten: Kosten für Steuerberater, Rechtsanwälte oder Sachverständige, die im Zusammenhang mit der Vermietung und Verpachtung anfallen.
• Grundsteuer und Versicherungen: Die Grundsteuer sowie Gebäudeversicherungen (z.B. Gebäudehaftpflicht, Feuerversicherung) sind ebenfalls als Werbungskosten abzugsfähig.

Kosten für die Immobilienfinanzierung – eine Übersicht

Die Strukturierung der steuerlichen Abzugsfähigkeit von Kosten, die im Rahmen einer Immobilienfinanzierung entstehen, ist vielfältig. Nachfolgend finden Sie eine Übersicht über die wichtigsten Kategorien und deren steuerliche Behandlung:

Worauf Sie bei der Geltendmachung achten sollten

Um die steuerlichen Vorteile der Immobilienfinanzierung optimal nutzen zu können, ist es entscheidend, alle relevanten Ausgaben sorgfältig zu dokumentieren und korrekt in der Steuererklärung anzugeben. Loewen Immobilien rät Ihnen zur maximalen Sorgfalt, um spätere Rückfragen oder Beanstandungen durch das Finanzamt zu vermeiden.

Wichtige Punkte zur Dokumentation:

• Belege sammeln: Bewahren Sie alle Rechnungen, Verträge, Kreditnachweise, Zahlungsbelege und Quittungen sorgfältig auf.
• Übersichtliche Aufzeichnung: Führen Sie eine detaillierte Aufstellung aller Einnahmen und Ausgaben im Zusammenhang mit der Immobilie.
• Nutzungsart klar definieren: Machen Sie deutlich, ob die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken oder zur Einkunftserzielung (Vermietung) genutzt wird. Dies ist entscheidend für die Abzugsfähigkeit.
• Zeitliche Zuordnung: Achten Sie darauf, dass die Kosten dem jeweiligen Steuerjahr korrekt zugeordnet werden.
• Trennung von Grund und Boden und Gebäude: Bei der Ermittlung der AfA ist die Trennung zwischen dem Wert des Grundstücks (nicht abschreibungsfähig) und dem des Gebäudes (abschreibungsfähig) unerlässlich.

FAQ – Häufig gestellte Fragen zu Steuerliche Aspekte der Immobilienfinanzierung – was lässt sich absetzen?

Kann ich die Zinsen für meine selbstgenutzte Immobilie absetzen?

Nein, die Zinsen für Kredite, die zur Finanzierung einer selbstgenutzten Immobilie aufgenommen wurden, sind in der Regel nicht mehr steuerlich absetzbar. Diese Regelung gilt seit der Reform des Einkommensteuergesetzes. Früher war dies unter bestimmten Voraussetzungen möglich.

Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten und wie wirken sie sich aus?

Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind Kosten, die innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf einer Immobilie anfallen und mehr als 15 % der ursprünglichen Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Grund und Boden) betragen. Solche Kosten werden nicht sofort als Werbungskosten anerkannt, sondern müssen über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden, ähnlich wie die ursprüngliche Gebäudeabschreibung.

Wie lange kann ich mein vermietetes Gebäude abschreiben?

Die Nutzungsdauer für die Abschreibung von Wohngebäuden richtet sich nach dem Baujahr. Für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 1925 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare Abschreibung in der Regel 2 % pro Jahr, was einer Nutzungsdauer von 50 Jahren entspricht. Für ältere Gebäude oder für gewerblich genutzte Immobilien können andere AfA-Sätze gelten.

Sind Maklergebühren für den Kauf einer vermieteten Immobilie absetzbar?

Die Maklergebühren, die beim Kauf einer Immobilie anfallen, die Sie anschließend vermieten möchten, können als nachträgliche Anschaffungskosten behandelt werden. Sie werden nicht sofort als Werbungskosten abgesetzt, sondern erhöhen die Anschaffungskosten des Gebäudes und werden somit über die Nutzungsdauer des Gebäudes mittels Abschreibungen geltend gemacht.

Welche Kosten fallen unter den Begriff Erhaltungsaufwand?

Erhaltungsaufwand umfasst Kosten, die dazu dienen, den bestehenden Zustand einer Immobilie zu erhalten und die Funktionsfähigkeit wiederherzustellen. Dazu zählen beispielsweise Reparaturen an Dächern, Fassaden, Fenstern, Heizungsanlagen oder Sanitärinstallationen. Diese Kosten können in der Regel im Jahr ihrer Entstehung als Werbungskosten abgesetzt werden, sofern die Immobilie vermietet ist.

Muss ich die Mieteinnahmen auch dann angeben, wenn sie meine Ausgaben nicht decken?

Ja, alle Mieteinnahmen, unabhängig davon, ob sie die Ausgaben decken oder nicht, müssen in Ihrer Steuererklärung als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung angegeben werden. Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung entstehen und steuerlich absetzbar sind, können dann mit diesen Einnahmen verrechnet werden, was im besten Fall zu einem Verlustvortrag führt, der mit anderen Einkünften verrechnet werden kann.